KAT
MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA
İLİŞKİN KANUN Kanun
No. 5711
Kabul Tarihi: 14/11/2007
MADDE 1 – 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3
üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin
konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak
projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre
açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin
payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya
kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye
başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis
edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı
kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat
irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine
yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat
mülkiyetine çevrilir."
MADDE 2 – 634 sayılı
Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, "Temeller ve ana
duvarlar," ibaresinden sonra gelmek üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan
kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer
elemanlar," ibaresi eklenmiştir.
MADDE 3 – 634 sayılı
Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş
ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı
nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya
ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz
eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız
bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için,
buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu
Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir."
"Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla
ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine,
bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle
kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin
beyanlar hanesinde gösterilir."
MADDE 4 – 634 sayılı
Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"MADDE 11 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne
göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine
hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne
yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat
irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat
Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur."
MADDE 5 – 634 sayılı
Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"MADDE 12 – Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda
o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler
ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması
gerekir:
a) Anagayrimenkulde,
yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti,
ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine
göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin
yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar
tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki
veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve
kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda
yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin
belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının
varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar
çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler
tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi
nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa
eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki
veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli
liste."
MADDE 6 – 634 sayılı
Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat
mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti
kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde
ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu
kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek
irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan
her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme
bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları
gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük
sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve
sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı
sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce
mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine
çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve
aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir
ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde
belirtilir."
MADDE 7 – 634 sayılı
Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş
ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış
bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil
edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem
ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun
olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c)
bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat
mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez."
"Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin
alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi
zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı
sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat
mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları
tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat
irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm
için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde
ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin
Türk Lirası idarî para cezası verilir."
MADDE 8 – 634 sayılı
Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün
yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve
tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak,
ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere
zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun
mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin
projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin
rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı
bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin
ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek
onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."
MADDE 9 – 634 sayılı
Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b)
bendinde yer alan "koruma" ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme"
ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan "yüzde on" ibaresi "yüzde
beş" olarak değiştirilmiştir.
MADDE 10 – 634 sayılı
Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son
cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü
maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır."
MADDE 11 – 634 sayılı
Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına "tesislerin yeniden
yapılması" ibaresinden sonra gelmek üzere "ile yapı güvenliğiyle ilgili
olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler" ibaresi
eklenmiştir.
MADDE 12 – 634 sayılı
Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin
hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin
diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın
açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat
maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat
malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak
sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve
makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre
verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz
edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün
mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında
devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya
ödenmesine karar verir."
"Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan
dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde
dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava
sebebi ortadan kalkmışsa düşer."
MADDE 13 – 634 sayılı
Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter
aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay
içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun
arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri
karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar
verir."
MADDE 14 – 634 sayılı
Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına aşağıdaki
cümleler eklenmiştir. "Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir
defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle
bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde
toplanır." "İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında
bırakılacak zaman yedi günden az olamaz."
MADDE 15 – 634 sayılı
Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması
halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra
yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt
çoğunluğudur."
MADDE 16 – 634 sayılı
Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.
Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil
tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi
taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet
edebilir."
MADDE 17 – 634 sayılı
Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat
malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan
ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat
maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya
katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve
her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine
iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak
butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat
malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini
isteyebilir."
"Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından
ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası
verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır."
MADDE 18 – 634 sayılı
Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek
bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden
veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine
aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli
Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir."
MADDE 19 – 634 sayılı
Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini
temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada
temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen
yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan
davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna
duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri
ortak giderlerden karşılanır."
MADDE 20 – 634 sayılı
Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının
son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri
kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini
yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir."
MADDE 21 – 634 sayılı
Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul
varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce
ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi,
bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda
bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma
hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her
gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada
sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh
mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara
Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak
suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı
değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan
gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını
teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık
giderilmiş olur."
MADDE 22 – 634 sayılı
Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel
Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında aşağıdaki maddeler eklenmiş,
mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül
ettirilmiştir. "DOKUZUNCU
BÖLÜM Toplu Yapılara İlişkin Özel
Hükümler
Kapsam
MADDE 66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde,
belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı
tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların
yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade
eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu
olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre
yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu
şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının
veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı
dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa,
münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat
mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları
kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak yerler
MADDE 67 – Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle
bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis
edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı
kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm
numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle
tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri
olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve
alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis
edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
MADDE 68 – Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki
yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı
kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir
bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun
olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu
konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun
kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince
üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının
tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar,
Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle
düzenlenir.
Yönetim
MADDE 69 – Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki
birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok
yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere
ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok
kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan
yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer
alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak,
o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri
kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde
olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan
parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden
oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların
emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından
kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna
verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler
kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince
seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız
bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu
üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate
alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu
yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm
sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda
yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri
kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı
kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim
plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında
başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda
her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri
ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve
nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında
belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına
sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
MADDE 70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını
kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı
kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının
değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil
ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu
şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı
alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla
değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
MADDE 71 – Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat
malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı
parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için,
toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak
yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok
niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve
denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından
çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı,
yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler
kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil
ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile
atanır.
Ortak giderlere katılma
MADDE 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir
yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım
ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak
giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız
bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve
yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından
karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim
kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin
birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak
yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya
bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu
yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten
kaçınamazlar.
Geçici yönetim
MADDE 73 – Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu
oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak
ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir
geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında
geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine
ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının
bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her
halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on
yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
MADDE 74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak
kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da
aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir."
MADDE 23 – 634 sayılı
Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
"GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat
irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi
alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine
geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde
yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi,
resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak
tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı
sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması
için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat
irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına
rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her
birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde
ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin
Türk Lirası idarî para cezası verilir."
MADDE 24 – 634 sayılı
Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten
kaldırılmıştır.
GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanun
gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği
tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.
GEÇİCİ MADDE 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği
tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12
nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti
kurulur.
GEÇİCİ MADDE 3 – Bu Kanunun
yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları,
yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine
uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat
malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı
yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar
geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en
geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde
yapılır.
MADDE 25 – Bu Kanun yayımı
tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 26 – Bu Kanun
hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 27/11/2007 | ||||||